Een actieve en gezonde VvE reserveert over het algemeen voldoende tijd en budget voor onderhoud aan kozijnen, gevels en daken van een appartementencomplex. Maar we komen regelmatig tegen dat in het MJOP (het Meerjaren Onderhoudsplan) een essentieel onderdeel van het pand over het hoofd wordt gezien: het leidingwerk.
De gevolgen van achterstallig onderhoud aan de (stand-)leidingen zijn helaas groot. In dit artikel zetten we de risico’s voor je op een rij en leggen we uit hoe je deze ellende eenvoudig kunt voorkomen.
Het gevaar van een slecht onderhouden standleiding
De standleiding is als het ware de hoofdleiding waarmee een appartementengebouw is aangesloten op het riool. Deze leiding voert per verdieping het vuile water van de bewoners af. Ondanks die belangrijke taak, is juist deze leiding vaak slecht onderhouden.
Steeds meer appartementencomplexen worden geconfronteerd met de gevolgen daarvan. Vaak leidt dat tot grote ellende.
Wat niet ziet wat niet deert
Daar waar problemen met kozijnen zichtbaar zijn door afbladderende verf, is het bij leidingen een stuk minder zichtbaar wanneer het tijd is voor onderhoud. Dat is één van de redenen dat onderhoud aan de (stand-)leidingen vaak vergeten wordt in het MJOP. Maar het speelt ook “struisvogelgedrag” in de hand. Want wat niet ziet, wat niet deert, lijkt vaak de gedachte, zo blijkt uit het onderstaande voorbeeld van ABN AMRO.
"Steeds meer waterschadeclaims drijven het eigen risico op"
Al eerder luidde ABN AMRO hierover de noodklok:
wekelijks komen daar waterschadeclaims binnen van de VvE’s van grote appartementencomplexen.
Vaak met een slecht onderhouden standleiding als de boosdoener.
“Laatst behandelde ik een waterschade in een appartementencomplex van vijf verdiepingen. Ik zag op de foto’s dat de afvoeren van alle keukens en badkamers waren aangesloten op een sterk verouderde standleiding. Die was nog van asbesthoudend materiaal, dus uit het jaar kruik. Op de bovenste verdieping was die standleiding blijkbaar al eerder gaan lekken en hadden de bewoners dat zelf ‘verholpen’ met tape. Ik zag aan de verkleuring van de tape dat die scheur opnieuw is gaan lekken.
Het gevolg: enorme lekkages bij alle woningen daaronder.”(Ellen van Thulden, schadebehandelaar bij ABN AMRO)
Een kapotte standleiding repareren met tape is natuurlijk een erg extreem voorbeeld. Maar het geeft wel aan waar de schoen wringt: bewoners voelen zich vaak niet (voldoende) verantwoordelijk voor een gezamenlijke leiding en VvE’s hebben onvoldoende zicht op eventuele gebreken.
Premie omhoog
Volgens van Thulden heeft het grote aantal waterschadeclaims ervoor gezorgd dat ABN het eigen risico moest verhogen.
“Dat doen we natuurlijk liever niet, maar anders moet de premie omhoog en daar zijn alle verzekerde VvE’s de dupe van,”
zei ze daarover.
Daar komt bij dat verzekeraars vaak niet alle schade vergoeden wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud.
In het bovenstaande geval werd bijvoorbeeld alleen de veroorzaakte schade door de lekkage vergoed, maar niet de reparaties aan de standleiding. Daar was namelijk sprake van achterstallig onderhoud.
Waarom worden standleidingen zo vaak verwaarloosd?
Het is opvallend dat onderhoud aan de (stand-)leidingen vaak ontbreek op het MJOP van de vereniging van eigenaren.
Er zijn twee factoren die dit in de hand lijken te werken:
1. Allereerst is er het feit dat schade of zwakke plekken aan de standleiding vaak niet zo zichtbaar zijn als in het voorbeeld hierboven. Waar hier sprake was van een met tape verholpen lek, gaat het vaak om sterk verouderde buizen die verborgen zijn in schachten.
2. De tweede factor hangt daarmee samen, namelijk dat veel mensen ten onrechte denken dat leidingonderhoud vraagt om sloop- en breekwerk. Een Vve of woningbouwvereniging voorziet dan het elders moeten onderbrengen van bewoners.
De bewoner zelf ziet vooral bergen van overlast opdoemen. Gelukkig voor alle betrokken partijen zijn beide problemen eenvoudig op te lossen.
Een conditiemeting brengt eenvoudig de staat van de leidingen in kaart. Je weet dan precies hoe het leidingwerk eraan toe is, of er lekkage dreigt en of renovatie noodzakelijk is.
Ook wanneer het tijd is voor renovatie hoeft dat niet zo ingrijpend te zijn. Een renovatie zonder sloopwerk is namelijk heel goed mogelijk. In plaats van de oude leiding uit te breken en te vervangen, wordt er (in ons gevakl) een nieuwe leiding binnen de bestaande leiding gespoten met een Spraytechniek. Dat is veel minder ingrijpend en net zo effectief als het compleet vervangen van de leiding.
Maak leidingonderhoud vast onderdeel van het MJOP
Kortom: het (blijven) uitstellen van controle en onderhoud aan de standleidingen brengt niet alleen onnodige risico’s met zich mee, het is ook nergens voor nodig.
Ons advies luidt dan ook; Neem dit onderhoud op tijd op in het onderhoudsplan en voorkom ellende als lekkages, stankoverlast en waterschade. En je voorkomt daarmee ook dat de leidingen dermate beschadigd raken dat volledig vervangen écht de enige optie is.
De eerste stap naar controle van het leidingwerk is eigenlijk heel eenvoudig namelijk; een conditiemeting met camera's.
Na zo’n inspectie weet je precies hoe het ervoor staat met de conditie van de leidingen in het gebouw.
En bij Tubus System ontvang je ook een gedegen advies over de mogelijkheden van renovatie.
Het grote voordeel:
Je weet dan precies met welke urgentie een renovatie in het MJOP moet worden opgenomen.
Nu in actie komen voorkomt later onnodig veel ellende in de vorm van waterschade en grootschalige renovatieprojecten.